English

Информационно-образовательный портал

«Коммунальные студии» вместо квартир: что стоит за новой тенденцией жизни?

Кристина Коба, 21 ноября 2022

Малогабаритное жилье может стать ответом на жилищные проблемы в центре города

На сайте агентства недвижимости «Циан» 11 октября было опубликовано объявление о продаже студии в центре Петербурга со смехотворно маленькой площадью в 7,8 квадратов. Речь идет об апарт-отеле, расположенном в Центральном районе. Студия продается в доме дореволюционной постройки, но уже с готовым ремонтом, встроенной мебелью, посудой и всего за 2,2 миллиона рублей. Стоит ли эта квартира своих денег – каждый решает для себя сам. До какой минимальной отметки могут опуститься квадратные метры в ближайшие годы? Откуда берет свое начало тренд на крошечное жилье?

Микро-студии, переделанные из коммуналок, – нередкое явление на рынке недвижимости. Как правило, такие квартиры рассчитаны на молодых людей, которые заняты работой, проводят свой досуг в центре города, практически не бывая дома, за исключением сна и питания. Дизайн комнат продуман до мелочей, где умещается все самое необходимое: кухня, санузел, место для сна. Зон общего пользования, как в коммуналке, не предусмотрено. Средний метраж составляет 14–20 кв. м, что примерно наполовину или на две трети меньше площади стандартной однокомнатной квартиры, а стоимость аренды варьируется от 21-36 тыс. руб. в месяц.

По прогнозам аналитиков специализированного портала «Недвижимость и строительство Санкт-Петербурга», востребованность малогабаритного жилья будет только расти по мере увеличения городского населения. Привлекательность для арендаторов заключается в цене: за счет скромного метража микро-студии стоят на несколько десятков тысяч в месяц дешевле, чем квартира со стандартной площадью от 36-42 кв. метров. Несмотря на свои размеры, студии обычно располагаются в исторической части города с удобной локацией, что нередко становится решающим фактором при выборе жилья. Жить в небольшом пространстве – разумное решение с точки зрения финансов.

«Студия – продукт, который уже 2 десятилетия не теряет востребованности. За этот период студии прошли много этапов трансформации: от альтернативы комнате в коммуналке (в начале 2000–х), позже – целых домов из студий (настолько они были востребованы покупателем) до современных юнитов в апарт–отелях. Убеждён: в том или ином виде феномен студий ещё долго будет жить, обретая различные форматы и смыслы», – комментирует директор по маркетингу Legenda Всеволод Глазунов.

Однако не все специалисты поддерживают нарастающую тенденцию к сокращению площадей, некоторые из них бьют тревогу о засилье микро-студий на рынке недвижимости. Сегодня доля студий и малогабаритных «однушек» в сегменте экономкласса приближается к 50%. И речь здесь идет вовсе не о переделанных комнатах в коммуналке, а о современном жилье в новостройках. Партнер девелоперской компании «Химки Групп Дмитрий Котровский считает, что капсульные квартиры – это рыночная импульсивная история, преследующая интересы некоторых застройщиков, которые хотят вывести на рынок наиболее ликвидный в нынешних экономических условиях товар.

Уменьшение метражей началось со времен СССР из-за необходимости обеспечить жилищем огромные трудовые массы. Согласно санитарным правилам, в 1926 году норма жилплощади на человека, проживающего в коммунальной квартире, составляла 13,5 кв. метров, затем в 1931 году была уменьшена до 9 кв. метров. Сегодня предельный минимум равняется 6 кв. метрам. Иными словами, это критерий для помещений временного проживания – общежитий и коммуналок. В то время как в квартире минимальный допустимый размер для одного человека – 33 кв. метра, для семьи из двух человек – 42 кв. метра, далее норма рассчитывается из учета по 18 квадратов на человека (одинакова как для взрослого, так для ребенка). На фоне снижения доходов населения и роста цен на жилье нередко можно встретить в продаже студии размером от 15-20 кв. м. Застройщики намеренно сокращают размеры квартир, чтобы удержать цены в пределах бюджета своих целевых покупателей. Это влияет на среднюю площадь возводимого жилья по стране. Согласно данным агентства недвижимости «Nikoliers», в 2022 году средняя площадь квартир, реализованных на первичном рынке Петербурга, впервые за 6 лет опустилась ниже отметки 40 кв. метров. Теперь это 38,7 кв. м., что на 3,6 кв. м. меньше, чем в 2021 году.

Опыт других стран

Япония – одна из густонаселенных стран с высокими ценами на недвижимость, известная своими небольшими квартирами. Стандартная площадь японской студии составляет не более 20 кв. метров, что соответствует размеру коммунальной комнаты в Санкт-Петербурге. Стоимость аренды начинается от 450 долларов (28 тыс. руб.) до 1100 долларов (68 тыс. руб.) Кроме того, активно пользуется популярностью у японцев экстремально крошечное жилье – апартаменты размером в 4-10 кв. метров. Несмотря на то, что они в два раза меньше обычной квартиры, потолки у них довольно высокие – 3,65 метра. Такое вытянутое пространство позволяет разделить его на две части: на первом этаже расположена кухня и гостиная, в то время как на втором оборудован ярус со спальным местом. В отличие от российских микро-студий, переделанных из коммуналок старого фонда, японские боксы проектируются в новых высотных домах, отвечая на огромный спрос в центре Токио. В бытовом вопросе можно немного позавидовать японцам, ведь им не приходится мириться со старыми трубами и сгнившей проводкой.

По данным Жилищного и Земельного управления Японии, размер, «необходимый для здоровой и культурной среды обитания», составляет 25 кв. м. для одного человека. В глазах международного сообщества эта цифра может показаться небольшой, но по сравнению с другими мегаполисами, такими как Лондон, Нью-Йорк или Париж, указанная средняя площадь является вполне разумной.

Коммуналки уйдут в прошлое?

Социальные изменения происходят не случайно, а являются закономерным результатом глобальных процессов общественного развития. При, казалось бы, активных темпах роста жилищного строительства в 21 веке советский феномен «коммуналка» должен себя изжить. По состоянию на 1 сентября 2022 г. ввод жилья на территории Российской Федерации составил 69,7 млн. кв. м, что на 33,3 % выше показателя аналогичного периода 2021 года», – говорится в материалах Росстата.

Вместе с тем наблюдается иная тенденция на вторичном рынке недвижимости: сегодня коммунальные квартиры не только не теряют своей актуальности, а наоборот, приобретают новые формы. Один из современных типов жилья, о котором все чаще стали говорить как активные предприниматели, так и арендаторы, получил название «коливинг», дословно означающий «сожительство». Приходящие современные тренды не всегда уничтожают предыдущие, а могут сосуществовать параллельно со своими антагонистами. «Коливинг» – формат совместного проживания людей, родившийся из бывшей коммунальной квартиры.

В России этот тренд только набирает обороты несмотря на то, что в Европе и Азии давно заговорили о совместном использовании жилой площади. Так, например, в 2016 году компания «The Collective» открыла первое масштабное коливинг-пространство в Великобритании. Они рекламируют свои студии как уникальное место, где можно найти близких по духу людей, освоить новые навыки, насладиться удобной жизнью без стресса. Существенное преимущество коливингов – в их стоимость проживания входят коммунальные услуги, мебель, а также регулярная уборка и смена постельного белья. В коливинге, как и в коммунальной квартире, общей для всех остается кухня, а в более усовершенствованных коливинг-пространствах жильцам предоставляют рабочее пространство (коворкинг), гостиную, спортзал, бассейн и кинотеатр. Основная концепция – поддержание комфортных условий для жизни в общем пространстве, где каждый мог бы почувствовать себя частью единого целого. По большому счету, такое жилье ничем не отличается от коммуналок, представляющих собой продукт «нового коллективного видения будущего». Коливинг является прямым ответом на рост цен на недвижимость, сокращение ресурсов окружающей среды, социальную изоляцию в эпоху цифровых технологий.

Обычно владельцами коливингов становятся инвесторы, вложившие свои деньги в начинающий стартап. Вместе с тем любой желающий может самостоятельно выкупить коммуналку, спроектировать несколько обособленных помещений и начать сдавать переделанные студии в аренду. Покупка отдельной комнаты в коливинге возможна еще на стадии перепланировки. Однако стоит иметь в виду, что комната в квартире по закону является общедолевой собственностью, то есть она никогда не станет отдельным помещением. Для того чтобы выделить и закрепить за собой конкретную комнату, придется обращаться в суд и лишь он выносит решение о закреплении комнаты определенного метража за конкретным собственником квартиры. В будущем продать свою долю в квартире будет сложно – при переходе права собственности новому владельцу придется снова выделять комнату через суд, потому как предыдущее решение было вынесено относительно другого человека. В нашей стране к явлению коливинг относятся настороженно – прочно врезалась в память людей картина о старых советских коммуналках с их общеизвестными прелестями жизни.

Перспективы

От коммуналок, как от неудачного социального эксперимента советской эпохи, постепенно избавляются. С 2008 года в Петербурге действует целевая программа по расселению, которая должна покончить с коммунальным наследием. Несмотря на положительную динамику, старый фонд продолжает принимать новых жильцов. В городе процветает бизнес по созданию студий, переделанных из коммуналок, и спрос на такое жилье остается стабильно высоким. Но, как показывает практика, перепланировка комнат с переносом мокрых зон в большинстве случаев незаконна. Для собственников это влечет за собой штрафы и проблемы с внутридомовыми коммуникациями в перспективе.

Выходит, что жилищная проблема в коммунальном секторе остается нерешенной: темпы строительства нового жилья не покрывают нужды прибывающих в город людей, стоимость квартир в новостройках слишком высока для основной части населения. Устаревшее жилье остается привлекательным, но требует обновления, как и требуют реконструкции исторические районы Санкт-Петербурга.

Иллюстратор: Камила Темергалиева

Rating 5 Просмотров: 1051

Пока без комментариев

Фотостена

  • image slider
  • image slider
  • image slider
  • image slider
  • image slider
  • image slider
  • image slider
  • image slider
  • image slider
  • image slider

«Спецпроект в ДП» продолжается

Сотрудничество Клиники коммуникационных проектов с «Деловым Петербургом» продолжается. Спикером второй встречи ...

Читать далее ...

О «русском» в мировой опере

Дмитрий Головнин - тенор, чей вокал в театральных кругах принято считать безупречным, а игру – проникновенной, ...

Читать далее ...

Не только День святого Валентина: праздники 14 февраля

Любовь – как много в этом слове… Постойте, не та цитата. Но и эта может описать любовь – то самое легендарное ...

Читать далее ...

Чего не хватает Петербургу как туристическому центру?

Всего проголосовало: 19

«Клиническая практика» – уникальный проект Санкт-Петербургского
государственного университета.

Это форма получения обучающимися
практических навыков без отрыва от
учебного процесса для решения задач,
поставленных клиентом

Информационно-образовательный портал Санкт-Петербурга и Ленинградской области, созданный студиозусами Санкт-Петербургского государственного университета.